三分快三计划怎么做
  • 歡迎光臨,中國海景房產網!

伍戈:房貸利率拐點已現 樓市下半年或企穩

摘要:房地產市場,是一個我們既熟悉又陌生的領域,不管做市場研究還是做政策研究,它的難點在于數據多、類別多、鏈條長,因此很難找到主要矛盾。正所謂“成也蕭何敗也蕭何”,找到“蕭何”才是最關鍵的。對于房地產問題,厘清邊際變化或者這一輪調控與過去的不同之處,對預判經濟、未來投資將有所幫助。

  房地產市場,是一個我們既熟悉又陌生的領域,不管做市場研究還是做政策研究,它的難點在于數據多、類別多、鏈條長,因此很難找到主要矛盾。正所謂“成也蕭何敗也蕭何”,找到“蕭何”才是最關鍵的。對于房地產問題,厘清邊際變化或者這一輪調控與過去的不同之處,對預判經濟、未來投資將有所幫助。

  本輪房地產調控與過去的不同之處

  與以往相比,始于2016年9月的本輪房地產市場調控呈現出一些不同特點。過去兩年多,全國的房價同比增速是下降的,只是不同區域(如一二三四線城市)的房價下降幅度不一樣。由此可見,本輪調控對房價上漲起到了一定的抑制作用。過去,一旦調控房價,房地產投資也會隨之下降,但2016年以來的這一輪調控過程中,房地產投資卻相當穩健,而且相當有韌性。

  為什么這一輪調控使房價回落,而房地產投資總體卻保有韌性?客觀上而言,并不是建安投資有韌性,建安投資隨著房屋銷售面積的下滑也在持續回落,而是與土地購置有很大的關系。最近一年多,房地產商的土地購置量迅猛增長,這也可能是一個拐點。過去,房地產商的土地購置迅猛發展,與因城施策和去庫存有一定的關系。去庫存對房地產商的土地購置有很強的吸引力,從歷史數據來看,商品房庫存去化和房地產購地行為非常相關。

  由此可以看出,一方面房地產商很悲觀,因為銷售持續下滑;另一方面房地產商又看到商品房庫存處于低位,物以稀為貴、奇貨可居,所以房地產商就會加大土地購置。

  過去的情況是,房地產市場銷售下滑,庫存被動累積;而這一輪的情況是,銷售下滑過程中,庫存實現了完美地去化。在這樣的矛盾信息下,房地產商的投資行為和過去相比有很明顯的變化。過去的幾輪房地產調控沒有去庫存政策,只是“踩剎車”,而現在是“既踩剎車,又踩油門”。在這樣的情況下,房地產商對市場短期悲觀,但是對中期或許不那么悲觀。

  上半年房地產市場寒意明顯,下半年將企穩

  當前,去庫存政策已經發生了非常明顯的變化,包括央行和國開行對棚改貨幣化的態度也發生了變化,未來一段時間棚改貨幣化安置將明顯下降。這使去庫存可能會往相反的方向發展,即庫存被動累積。如果庫存出現被動累積,會打壓房地產商購地的積極性。現在我們已經看到全國范圍內庫存累積的趨勢,在2018年高基數的情況下,2019年房地產開發商的土地購置熱情可能會較快降溫,房地產動能下降會很顯著。

  但另一方面,建安投資反而沒有那么悲觀。因為影響房地產銷售和建安更重要的因素是房貸利率,而房貸利率具有前瞻性,可以領先于房屋銷售和建安投資情況。2018年春節后,銀行間市場利率就持續下行,銀行間市場寬松沒有很好地傳導到實體經濟里面,社融還處于低位沒有企穩,但從資金價格角度來看,這種利率傳導正在發生作用。從這一輪調控大概看得出來,銀行間市場利率大概領先房貸利率七個月左右。

  最近,有一些省份的房貸利率邊際下滑增多。央行近期貨幣政策報告也顯示貸款加權平均利率已經開始下降,這種下降具有拐點性質。過去兩年貸款加權平均利率都持續上升,房貸利率也持續上升,現在出現了非常關鍵的拐點性變化。

  如果房貸利率出現調整,或者說出現了拐點,意味著什么?利率跟銷售相關,銷售跟建安相關,這對未來一段時間的房地產銷售會起到非常積極的作用。

  對2019年而言,上半年房地產投資下行的幅度可能比較大,因為土地投資急劇下降,但隨著房貸利率發生變化及銷售與建安投資的企穩,全年房地產投資同比增速估算大概在5%-7%的范圍。雖然與2018年相比有所下降,但是和歷史上最嚴峻時期相比,其實也不是那么嚴峻。現在房地產市場已經進入冬天,只不過上半年這個冬意會很顯著,但到下半年會有所減緩。

  房地產政策要因城施策調整,但是如何因城施策很關鍵。客觀上,我們既想適當放松調控,又不想讓房價上漲。但房價堅決不上漲,開發商就沒有動力去投資。作為房地產市場的真正供給者,房地產商非常關鍵,熨平房價的前提是,房地產商能夠很好地提供供給。我認為,因城施策可能要提高對于部分人口流入城市房價的容忍度。雖然大家都覺得房價過高,但對于人口持續流入的城市,對于有剛性需求的城市,應酌情考慮市場供求之間的動態變化,房價的容忍度還需要適當提升,但要嚴格禁止投機炒作。

相關閱讀

0條 [查看全部]  相關評論

熱點樓盤更多..